F.A.Q. Proprietario

La risposta di legge sarebbe no: da parte del proprietario della casa concessa in affitto è possibile dare disdetta solo in corrispondenza delle scadenze contrattuale e con sei mesi minimo di preavviso. Questo vuol dire che se il contratto libero di 4 anni + 4 è iniziato il 01/07/2021 e dopo un anno ti serve la casa, dovresti aspettare lo scadere dei primi 4 anni, quindi il 2025, per poter dare disdetta, massimo entro gennaio, portando come motivazione quella dell’utilizzo personale del bene. Ma se anche il contratto fosse stato semplicemente prorogato per latri 4 anni nel 2021, dovresti aspettare in ogni caso il 2025 per chiedere indietro l’immobile, senza motivare però la disdetta. Questa la risposta della legge, a prescindere da questo è possibile trovare un accordo direttamente con l’inquilino, che potrebbe valutare magari di spostarsi o di richiedere una sorta di buonuscita per lasciare prima la casa.

La procedura individuata per legge è quella per cui dopo 20 giorni di ritardo nel pagamento anche solo di una mensilità, è possibile rivolgersi ad un avvocato per iniziare la procedura di sfratto per morosità. Se il ritardo riguardasse le spese condominiali, invece, la cifra non pagata dovrebbe essere pari a due mensilità di canoni. Sappiamo bene che i tempi e i costi di una causa di sfratto sono eccessivi, ma questo è l’unico modo legale per riavere la casa, provare a recuperare il debito e non dover pagare le imposte sui canoni non percepiti. Certamente se si riuscisse a trovare, anche in questo caso, un accordo diretto con l’inquilino e un piano di rientro, questa sarebbe la soluzione ottimale.

Nel momento in cui registro il contratto indico una data di scadenza dello stesso che si riferisce allo scadere dei primi 4 anni, ad esempio, in caso di contratto libero con cedolare secca. Se dopo 4 anni non intervien la disdetta da nessuna delle due parti, allora devo procedere comunicando la proroga del contratto per i successivi 4 anni. Il contratto rimane invariato nelle condizioni prese.

Affittando un immobile di proprietà vanno consegnate tutte le copie delle chiavi disponibili e soprattutto si cede di fatto il diritto all’utilizzo del bene, dietro pagamento del corrispettivo pattuito. Quindi se ci fosse necessità di far visitare l’immobile perché è da vendere o perché dopo la disdetta dell’inquilino cercate un nuovo occupante, se volete verificare quali migliorie si possono apportare o quali danni sono stati provocati da eventuali perdite, in ogni caso dovete concordare con l’inquilino giorno e orario di vista. Solo avvisando l’inquilino e solo mettendosi d’accordo per entrare è possibile procedere alla visita dell’immobile.

Dipende: l’aggiornamento è possibile se non si è optato per la cedolare secca e se è stato correttamente riportato il relativo articolo all’interno del contratto. La misura dell’aggiornamento è solitamente legata all’indice Istat, quello del mese precedente il rinnovo annuale. Non è possibile, invece, aumentare arbitrariamente il canone di una cifra fissa, neanche alla proroga dopo i 4 anni.

Non vi è un obbligo da questo punto di vista; semplicemente sarebbe buona norma far corrispondere la residenza con in luogo in cui si vive stabilmente. L’obbligo di residenza potrebbe riguardare l’inquilino che prende in affitto un immobile con contratto a canone concordato 3 +2, per il quale i comuni che prevedono un’aliquota Imu agevolata richiedono espressamente l’utilizzo del bene come abitazione principale da parte dell’inquilino.